En köparens guide vid olika typerna av fastighetsköp gällande mark, hus, och lägenhet

1. Marken leasas under 30 �rigt avtal med m�jlighet att f�rbetala ytterligare tv� leasingperioder, man har d� nyttjander�tt under 90 �r. Efter h�gst tre �r m�ste lokala landkontoret godk�nna avtalet f�r att det skall vara giltigt. Marken har sedan bebyggelse vilket i princip inneb�r att uthyraren inte kan g�ra anspr�k p� marken vid kontraktets utg�ng. 2. Om man som utl�ndsk medborgare planerar att driva f�retag i Thailand kan man k�pa marken som freehold med full �gander�tt genom ett Aktiebolag, Limited Company. Marken �gs d� av Aktiebolaget inte individen och man kan trots utl�ndskt medborgarskap fullst�ndigt kontrollera �gandeskapet. �ven den nyligen uppr�ttade lagen som till�ter en Thail�ndsk partner, gift man eller kvinna, av utl�ndsk medborgare att k�pa mark. H�r kr�vs bevis att pengar anv�nda vid transaktionen legalt �r endast deras och skild fr�n partnerns ekonomi. Detta inneb�r att den utl�ndska medborgaren inte har n�gra framtida krav p� marken.

Notering: Det �r viktigt att man som k�pare �r medveten om Thailands olika typer av lagfart f�r att s�kerst�lla att marken har l�mplig status f�r tillt�nkt anv�ndningsomr�de.

Lagfart existerar under 6 kategoriers markklassificering, h�r presenteras de 3 vanligast f�rekommande.

1. Lagfart Nor. Sor. 3
Nor Sor 3 �r den l�gsta typen av lagfart som legalt till�ter uppf�rande av fastighet och utf�rdat av myndigheterna till den som nyttjar marken. Den �r inte en �gande lagfart utan erk�nner att den som har Nor Sor 3 lagfarten legal har r�tt till lagfarten och s�ledes kan nyttja marken. Nor Sor 3 �r en flytanda karta utan tomtgr�nsmarkeringar. Den �r utf�rdad f�r ett specifikt markomr�de utan att sammanbindas med andra. Detta skapar problem vid verifiering av dess yta. Samtliga legala �tg�rder m�ste offentligg�ras i 30 dagar.

2. Lagfart Nor. Sor. 3 Gor
Det �r en legal lagfart p� samma basis som Nor. Sor. 3. Stora skillnaden �r att Nor. Sor. 3 har tomtgr�nsmarkeringar som placerats p� kartan med en flyggranskning som bas f�r markeringarna och arealen. Det m�jligg�r verifikation av gr�nsande marker och �r alltid i skala 1:5000. Legala �tg�rder beh�ver inte offentligg�ras och man har m�jligheten att stycka marken i mindre delar.

3. Lagfart Chanote (Nor. Sor. 4 Jor).
Chanote eller Nor Sor 4 Jor �r en lagfart f�r �gande av mark registrerad p� Land Registration Office i det Amphur Distrikt, liknande kommun, marken tillh�r. En person som har sitt namn p� detta certifikat har laglig r�tt till marken och det kan anv�ndas som bevis f�r myndigheter. Lagfarten har utf�rdats med hj�lp av GPS, en mycket exakta metod f�r att finna markgr�nserna som tydligt m�rks ut med betongmarkeringar. Alla legala �tg�rder kan utf�ras omedelbart eftersom full �gander�tt g�ller. Uppdelning av mark i mer �n 9 delar sk�ts i enlighet med �Land Allotment Law� Sektion 286. Detta �r den s�kraste typen av lagfart.

Husk�p:
Man kan investera i ett hus som utl�ndsk medborgare men samtidigt inte ha full �gander�tt av marken, kombinationen av �gande och leasing �r dock effektiv. Man har full �gander�tt av byggnaden och uppr�ttar leasingkontrakt av mark genom sitt juridiska ombud, vanligtvis 30 �r och f�rbetala ytterligare tv� leasingperioder och har d� nyttjander�tten under 90 �r. Har man dessutom f�rst�rkt handlingarna med ett k�pekontrakt d�r mark�gare avs�ger sig r�tten att ta �tertaga marken under befintlig, kommande och efter avslutade leasingperioder har man den mest juridiskt s�kra avtalsskrivning som finns att tillg� idag. Man kan �ven skriva in att om lagen f�r utl�ndskt �gande av mark �ndras har man optionen att �verta marken. Ett av de vanligaste s�tten vid husk�p �r �nd� bildandet av ett Thail�ndskt Aktiebolag, Limited Company, och d�rmed sj�lv ha full kontroll �ver sin investering.

K�p av Projekt�r :
Utl�ndska medborgare f�r �ga tillg�ngar i Thailand s�som fastigheter uppf�rda p� mark. �garen av fastigheten ordnar d� en legal struktur som g�r �gandeskap m�jligt f�r k�pare. Nedan f�ljer ett exempel p� hur detta kan uppn�s.

�gande genom Thailandsregistrerat f�retag:
Thail�ndsk bolagsstruktur �r v�ldigt lik den Engelska. Thail�ndsk lag till�ter PLC, LLC, Ltd partnerskap och andra typer av bolagsbildningar. Dessa anses vara en �Juridisk person� ( legal entitet). En juridisk person i Thailand som �ger mark under en legal struktur och med Thail�ndskt majoritets�gande i bolaget �r i �gande ansett vara en Thail�ndsk person och kan d�rigenom �ga mark. Notera att �gandeskapet den Thail�ndska lagen inte n�dv�ndigtvis adresserar betyder den faktiska kontrollen av bolaget genom den juridiska personen. Den popul�raste �gandeformen av mark �r genom AB, Limited Liability Company (LLC).

Kontrollerat �gande av mark genom Thail�ndskt AB, Limited Liability Company:
Den Thail�ndska lagen till�ter utf�rdandet av 2 typer av aktier. Aktier i ett LLC utf�rdas som �normala� (Ordinary Share) d�r en aktie �r v�rd en r�st, och � f�rdelaktiga� (Preferred Share) som det kr�vs ett antal av f�r att vara v�rd en r�st. Majoriteten av aktierna kan utf�rdas som Preferred� och minoriteten kontrollerade av den utl�ndska medborgaren som �Ordinary�. Detta m�jligg�r f�r den utl�ndske minoritetsaktie�garen att trots innehavet av f�rre aktier bibeh�lla kontrollen �ver bolagets r�ster.

Den vanliga �gandestrukturen i Thailand:
Marken �gs av XYZ Phuket Co. Ltd, vilket I sin tur �gs av XYZ Phuket Holdings Co. Ltd (XYZCHL). Partners i �gande av mark har Preferred Shares i XYZCHL och de Ordinary Shares �gs av XYZ �garna Ltd ("�GARNA"). Varje k�pare av XYZ Phuket Co.Ltd f�r en lika �pro rata� del av aktierna i �GARNA.

�gandeskap och leasing:
Om ovanst�ende appliceras p� ett villaprojekt inneb�r det att man efter full betalning av den best�mda k�peskillingen som k�pare kommer att �ga sin villa och en del av �garna och lease.

L�genhetsk�p vid Freehold:
K�p av l�genhet �r den l�ttaste formen av transaktion. Lagen till�ter utl�ndska medborgare att under full �gander�tt (Freehold) innehava 49 % av ytan vilket i vissa fastigheter kan betyda fulla 100 % av l�genheterna. En viktig del i m�jligheten att kvalificera f�r fullt �gandeskap �r att pengar avsedda f�r l�genhetsk�pet har f�rts in fr�n utlandet p� ett korrekt s�tt och registrerats av en Thail�ndsk bank. Fullt �gandeskap �r utan tvekan strukturen att f�redra vid l�genhetsk�p. Utl�ndska medborgare har bara r�tt att �ga byggnader, marken inkluderas inte men en m�ngfald av legala m�jligheter existerar. Ett f�rslag till utl�ndska medborgare �r att leasa mark vanligtvis 30 �r och f�rbetala ytterligare tv� leasingperioder och har d� nyttjander�tten under 90 �r. Sedan k�pa byggnaden som �r p� marken. Man �r d� �gare av byggnaden vilken �r separerad fr�n marklagfarten och man faller inte under den Thail�ndska Civillagen. �gandet av byggnaden kan bekr�ftas och den man leasar marken av kan inte �verta byggnaden vid leasingperiodens slut.

Betalningsf�rfarande vid fastighetsk�p
Om du ska k�pa fastighet i Thailand och betala i Thail�ndska Baht f�rs�kra dig om att dina pengar �verf�rs till Thailand i utl�ndsk valuta och v�xlas till Thail�ndska Baht p� plats. Anledningen till detta �r att mottagarbanken i Thailand kommer att utf�rda en Foreign Exchange Transaction Form som bekr�ftar �verf�ringen. Betydelsen av ett Foreign Exchange Transaction Form �r att det �r ett av de dokument du i framtiden kommer att beh�va om du vill f�ra kapital ut ur Thailand utan att beh�va betala skatt. Uppm�rksamma �ven att banker bara utf�rdar Foreign Exchange Transaction Form vid inf�rsel �verstigande 20,000 US$. �verf�ring av investeringskapital och betalning av utl�ndska l�n i utl�ndsk valuta kan ske utan problem om man presenterar n�dv�ndig dokumentation. Ett av dessa n�dv�ndiga dokument �r Foreign Exchange Transaction Form som n�mnts ovan eller vid utl�ndskt l�n i utl�ndsk valuta dess kontrakt. �verf�ring utan ordentlig dokumentation kan betraktas som inkomst och d�rmed vara skattepliktig.

Ytterligare kostnader att ta h�nsyn till vid fastighetk�p
Fastighetsskatt, p�f�rs inte fastigheter avsedda f�r privat bruk. Kostnader uppkommer bara vid �gandebyte och faller inom 4 kategorier.
- �gandebyteskostnad 2 %
- St�mpelskatt 0.5%
- Aff�rsskatt 3.3%
- Inkomstskatt, Thail�ndska motsvarigheten till personlig inkomstskatt varierar i storlek.

De flesta skatterna ber�knas efter myndigheternas uppskattning av fastighetsv�rdet, ofta betydligt l�gre �n marknadsv�rdet. Den exakta metoden f�r dessa utr�kningar �r komplex men som en fingervisning vid f�rs�ljning av fastigheter f�r privat bruk brukar den totala summan f�r skatter och avgifter blir 2- 3 % av marknadsv�rdet, oftast delat av s�ljare och k�pare.

Vad menas med att k�pa fr�n ritning eller ”buying off plan”?
Att k�pa fastighet fr�n ritning inneb�r att man k�per tidigt i projektet innan byggnation. St�rre l�genhets- och villaprojekt s�ljs ofta p� detta viset. Off plan k�pande ger dig m�jlighet att k�pa en framtida fastighet till dagens pris. I en marknad med stigande fastighetspriser kan det resultera i kapitalvinst redan f�re inflytt.

Varf�r har k�p fr�n ritning blivit s� popul�rt?
Det g�r att projekt�ren kan planera byggnation p� efterfr�ga och slippa �verfl�dig byggnation med os�lda fastigheter som konsekvens. De kan �ven anv�nda en kombination av depositioner p� fastigheten, projektl�n och finansiell backning f�r start av byggnation.

Vilka f�rdelar och nackdelar har det f�r k�paren?
F�rdelar
En l�ngre betalningplan ger k�pare m�jlighet att finna finansiering. K�pare kan p� ett aktivare s�tt p�verka finish, layout och interi�r. Som investering, k�pare kan under byggnadsfasen s�lja fastigheten eller f�rbereda uthyrning. Off plan k�pande ger m�jligheten att k�pa en framtida fastighet till dagens pris, detta kan resultera i bra avkastning p� investerat kapital. Nya fastigheter kr�ver l�ga underh�llskostnader.

Nackdelar
K�paren f�rv�ntas betala stora delar av den �verenskomna k�pesumman innan fastigheten legalt byter �gare. Byggherren lider av d�lig ekonomi och byggnationen av fastigheten slutf�rs inte. B�de byggherre och k�pare kan f�rlora stora belopp om man inte tecknat korrekta f�rs�kringar under byggfasen och fastigheten skadas helt eller delvis. Byggproblem kan f�rsena utlovat inflyttningsdatum. Man k�per en produkt osedd.

Hur man undviker riskerna
Genomf�r en grundlig unders�kning av fastigheten i Thailand kallad en �due diligence�. S�k professionell r�dgivning innan p�skrift av kontrakt och se �ver f�rs�kringsbrev. Genomf�r kreditunders�kning av byggherren. K�pare b�r inkludera skydd/ kompensation vid oacceptabla f�rseningar f�r �vertagande av fastigheten.